ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С ДОЛЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО И ПОКУПКА НОВОЙ

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и покупке на эти деньги нового жилья вас ждет множество ограничений со стороны закона. При заключении обеих сделок нужно выполнить целый ряд требований, но все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Узнаем, когда можно продать такую недвижимость и приобрести новое жилье, а когда нельзя, с чем это связано и как действовать, чтобы добиться успеха.

Важно: обе сделки нужно заранее согласовать с органами опеки и попечительства (ООП), иначе ваши действия незаконны и их могут аннулировать. В Петербурге за разрешением ООП нужно обращаться в районный многофункциональный центр или муниципальный округ, в котором зарегистрирован ребенок.

Когда продажа квартиры невозможна

Основное ограничение: при манипуляциях с жильем в первую очередь вы должны учитывать интересы детей и подростков, имеющих доли в этой недвижимости.

Несовершеннолетний должен получить либо такую же долю в новой квартире, либо материальную компенсацию, равную стоимости его доли в старом жилье. Эти требования прямо или опосредовано закреплены в:

  • ст. 17 и 38 Конституции РФ;
  • п. 3-5 ст. 60 и п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ;
  • ст. 26, 28, п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях квартиру с долей ребенка продать невозможно?

  1. Если ООП не одобрили сделку.
  2. Если один из родителей/опекунов не согласен на продажу.
  3. Если ребенок унаследовал квартиру, которую вы хотите продать, и на момент ее продажи еще не вступил в наследство.
  4. Если продажа недвижимости ущемляет права ребенка и может негативно повлиять на качество его жизни:
  • в новом жилье нет удобств, ремонта/отделки, оно находится в аварийном доме, его метраж меньше, чем у проданного, и/или в нем будет жить больше людей, чем в старом;
  • новая квартира находится в недостроенном доме (готовность новостройки должна быть, как правило, не менее 70%);
  • в новом жилье ребенка не прописывают или выделяют ему меньшую долю (например, ⅕ вместо ⅓ или 15 кв. м вместо 30);
  • деньги, вырученные от продажи жилья с долей ребенка, идут не на покупку недвижимости или она не является жилой (речь о дачах, гаражах).

Также органы опеки могут не одобрить сделку, если взамен старого вы покупаете жилье в ипотеку или квартиру в доме, расположенном в районе с плохой экологической, социальной ситуацией или неподходящей для жизни ребенка инфраструктурой.

Важно: чем выше стадия готовности новостройки, тем больше шансов получить поддержку ООП. Чтобы не рисковать, выбирайте новое жилье в готовых домах:

Важно мнение каждого родителя и опекуна

Для продажи недвижимости, в которой ребенок имеет долю, необходимо согласие обоих родителей/опекунов, даже если они в разводе. Каждый из них — законный представитель ребенка. И если один из них против сделки, решить вопрос можно только через суд, подав иск о разрешении продажи квартиры без согласия второго родителя или опекуна.

Когда квартиру с долей ребенка продать получится

Вы без проблем получите разрешение органов опеки на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку нового в следующих случаях:

  • если метраж нового жилья такой же или больше, а проживать в нем будет столько же или меньше людей, чем в старой квартире;
  • если в новой недвижимости ребенок получает такую же или большую долю;

 

  • если второй родитель/опекун не возражает против сделки или у вас на руках есть решение суда, позволяющее не учитывать при продаже мнение второго родителя/опекуна;
  • если у ребенка есть доля в другом жилье, при переселении в которое качество его жизни не ухудшится (в этом случае после продажи квартиры можно вместо выделения новой доли просто компенсировать стоимость старой, положив деньги на счет ребенка).

Больше всего шансов получить согласие ООП, если:

  • вы продаете старое и покупаете новое жилье одновременно;
  • при продаже недвижимости вы официально гарантируете ребенку такой же уровень жизни (выделяете ему такую же долю в другом жилье или даете письменное обязательство выделить ее сразу после покупки нового жилья).

Органы опеки охотнее пойдут вам навстречу, если после продажи недвижимости с долей ребенка вы покупаете большее по метражу жилье, которое находится в достроенном доме, в лучшем районе с лучшей экологией и инфраструктурой. Потому при выборе дома под новоселье рекомендуем отдавать предпочтение сданным в эксплуатацию новостройкам или вторичному фонду.

На заметку: ООП могут выдать разрешение и на покупку ипотечного жилья взамен старого, но только при выполнении двух условий:

  • новый дом уже или почти достроен;
  • на время, оставшееся до сдачи дома, ребенок будет прописан в другом жилье с такими же или лучшими жилищными условиями, и родители/опекуны письменно гарантируют ему долю в новой квартире.

Органы опеки идут навстречу семьям, одобряя сделки с недвижимостью, после которых условия жизни ребенка ухудшатся, но только в исключительных случаях. Например, если ребенку нужно срочное лечение или семья вынуждена переехать в другой город/страну по уважительным причинам.

Важно: если квартира с долей ребенка покупалась с привлечением маткапитала, это никак не меняет правил и ограничений при ее продаже.

Какие нужны документы

Чтобы получить от ООП согласие на продажу жилья с долей несовершеннолетнего и покупку новой недвижимости, нужно предоставить:

  • заявления обоих родителей/опекунов и самого ребенка, если он старше 14 лет;
  • паспорта родителей/опекунов и свидетельство о рождении ребенка;
  • выписку из ЕГРН, технические документы на квартиру, которую вы хотите продать;
  • предварительный договор о купле-продаже жилья/ проект договора/ предварительное одобрение ипотеки от банка (если квартира берется в ипотеку);
  • документы, доказывающие, что у ребенка есть другое жилье или что он гарантировано получит такую же долю в купленной квартире;
  • документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В течение 10-15 дней вы получите ответ ООП.

Для оформления окончательного договора-купли продажи нужно разрешение ООП, документы обеих сторон и бумаги на недвижимость.

Важно: могут потребоваться дополнительные документы, например, подтверждение смены места работы (при переезде в другой город/страну), медицинские справки и т.д. Рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую: алгоритм действий

Если все вопросы с согласием опекунов и ООП решены, алгоритм действий таков:

  • нужно выписать всех владельцев из продаваемого жилья (выписать несовершеннолетних также можно лишь с согласия ООП);
  • оформить нотариально заверенные договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья, провести расчеты с покупателями и продавцами;
  • внести в регистрационной палате записи о продаже старого и покупке нового жилья;
  • предоставить в ООП копию договора о покупке жилья и доказательства того, что ребенок получил в нем долю или компенсацию его старой доли на банковский счет.

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации.

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-i-pokupka-novoj/