Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Банки не выдают ипотеку для сделки с квартирой, в которой есть несогласованная или незаконная перепланировка. Эксперты отвечают, как еще до обращения в банк проверить, не будет ли проблем с понравившимся объектом, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и каковы последствия, если все-таки заемщик решит обойти все запреты?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

НА СВОИХ ЛИ МЕСТАХ ВСЕ СТЕНЫ, ОКНА, ДВЕРИ, ГАЗОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ? ВЛАДЕЛЕЦ КВАРТИРЫ НАСТАИВАЕТ, ЧТО ДЕМОНТИРОВАЛ НЕНЕСУЩУЮ КОНСТРУКЦИЮ? ПРОВЕРЬТЕ ЭТО НА ПЛАНЕ: ЕСЛИ ОНА ВЫДЕЛЕНА ЖИРНОЙ ЛИНИЙ, ТО СОБСТВЕННИК ЛУКАВИТ — СТЕНА БЫЛА НЕСУЩЕЙ.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ИПОТЕЧНОМ ДОГОВОРЕ ОБЫЧНО ПРЯМО ПРОПИСАН ЗАПРЕТ НА ЛЮБУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ. ЭТО ГАРАНТИЯ БАНКУ, ЧТО КВАРТИРА БЫСТРО БУДЕТ ПРОДАНА, ЕСЛИ ЗАЕМЩИК НЕ ВЫПОЛНИТ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ИПОТЕКЕ.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

 

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

Источник: https://omsk.cian.ru/stati-pereplanirovka-i-ipoteka-dve-veschi-nesovmestnye-305784/