Гарантия на жилые комплексы регулируется тем же законом, что и их строительство – речь идет о ФЗ №214. Несмотря на то что необходимость гарантийного обслуживания закреплена на законодательном уровне, далеко не все дольщики и собственники квартир знают о такой возможности.
Сроки: когда не поздно подать заявку?
Согласно требованиям Федерального закона №214 гарантийный срок для объектов долевого строительства устанавливается ДДУ в индивидуальном порядке, но не может быть менее пяти лет. Такой период предусмотрен для обслуживания конструктивных элементов здания. Что же касается гарантийного технологического обслуживания квартир, то его срок не может быть менее трех лет. В этот период любые дефекты инженерных систем должны устраняться застройщиком.
Исчисление срока начинается со дня передачи объекта дольщику. Таким образом, подать жалобу или претензию и потребовать устранения дефекта можно в течение трех лет с момента подписания акта приема-передачи, если речь идет о квартире, и в течение пяти лет, если о местах общего пользования.
Иногда случается, что собственник не может узнать дату окончания гарантийного срока – связано это с тем, что не всегда дата первичной приемки всего здания обнародуется. В этой ситуации рекомендуется отсчитывать гарантийный срок с момента официального ввода жилого здания в эксплуатацию. Как правило, первый передаточный акт подписывают в течение двух-трех месяцев после получения застройщиком РВЭ.
На что распространяется гарантия?
Обслуживание квартир предусматривает ремонт таких элементов как стены, окна, дверные конструкции, коммуникации, инженерия, отделка (если отделка входила в стоимость жилья или приобреталась отдельно – в случае, если она являлась «подарком» от застройщика, претензии по ней предъявлять нельзя). Иногда девелоперы расширяют перечень элементов, которые попадают под гарантию – выше перечислены базовые элементы, которые должны включаться в список в обязательном порядке.
Поиск дефектов при приемке: стандартная схема
В идеале, если вы найдете большую часть «косяков» еще на этапе приемки. Сделать это довольно затруднительно (особенно, если приемка происходит летом), но следует обратить особое внимание на процедуру осмотра. Лучший вариант – пригласить специалиста для проведения экспертизы, либо внимательно прочитать инструкцию о методах проверки в интернете и взять с собой необходимое оборудование.
В ходе осмотра требуется вносить информацию о дефектах в ведомость, которую, в свою очередь, должны подписать представитель застройщика и покупатель. После этого девелопер обязан устранить недостатки, и только после повторной приемки, выявив факт исправления дефектов, дольщик может принять объект недвижимости.
Если же недостаток найден после подписания акта, подать претензию можно уже в рамках гарантийного периода. Чем быстрее вы подадите заявку на исправление, тем больше шансов, что дефект будет устранен. Составление заявки может быть осуществлено как самостоятельно, так и через юриста – если проблема серьезная, юридическая поддержка может оказаться спасительной. В случае, если застройщик так и не устранит недостатки, шансы на победу в суде значительно увеличатся, если претензия будет составлена по юридическим нормам.
Можно ли сделать ремонт самостоятельно и запросить возмещение?
Компенсация расходов застройщиком вполне реальна, но только при условии правильного подхода. Прежде всего, вы должны зафиксировать дефекты на бумаге, предоставить все соответствующие документы застройщику, нанять профессиональную бригаду рабочих, оплатить их труд не «из рук в руки», а безналичным переводом или с помощью кассового аппарата. И, конечно, сохранить чеки.
Преимуществом такого метода можно считать скорость исправления недостатка и качество исполнения. Вы сами сможете проконтролировать все этапы и будете уверены в том, что проблема решена в полной мере. Однако, возмещения ущерба можно ждать очень долго – далеко не всегда девелоперы идут навстречу и быстро возвращают средства. Иногда для получения денег приходится обращаться в суд.
Судебные разбирательства: возможные исходы
Если вы составили ведомость и претензию согласно букве закона, представитель девелопера поставил на ней свою подпись, но «косяки» так и остаются на месте, можно подать на строительную компанию в суд. Таким образом вы добьетесь ликвидации недостатков и дополнительно сможете получить компенсацию морального ущерба. На официальном уровне ФЗ №214 устанавливает, что за каждый день игнорирования требований дольщика девелопер должен выплачивать 1% от кадастровой стоимости квартиры. Такое условие суд удовлетворит, если квартира приобреталась вами для собственного проживания, и вы выступаете физическим лицом. Если речь идет об апартаментах, рассчитывать на возмещение морального ущерба не стоит.
Суд имеет право уменьшить размер неустойки по собственному усмотрению – практика показывает, что снижение запрошенной суммы происходит почти всегда. Однако, довольно часто суд частично удовлетворяет требования.
Серьезные недостатки: как быть?
Если вы столкнулись с действительно серьезным дефектом, который мешает нормальному и комфортному проживанию в помещении (например, у вас в стене щель на улицу), то, увы, специально регулирующих такую проблему пунктов в ФЗ №214 вы не найдете. Однако, обратившись дополнительно к закону о защите прав потребителей, вы можете отказаться от квартиры полностью – в этом случае застройщик будет обязан возместить вам стоимость объекта недвижимости, а также заплатить штраф. Насколько такой выход из положения окажется выгодным, зависит от судебного решения.
Если в процессе фиксации недостатка вы понесли расходы на оценщика, юриста или другого специалиста, их также можно включить в перечень возмещаемых девелопером расходов. Прежде чем обращаться в суд, вы можете сделать запрос напрямую руководству строительной компании (либо в отдел досудебного урегулирования, если такой имеется в СК) – иногда застройщики, стремясь избежать судебных исков, удовлетворяют требования собственника.
Так или иначе, если вы обнаружили дефект в течение гарантийного срока, обязательно составляйте письменное уведомление девелоперу. Его задача – решить имеющиеся проблемы как можно скорее и в максимальном объеме. И помните, застройщик не имеет права не реагировать на ваши обращения – если ответа нет, смело идите в суд.