Задать вопрос: Чернов Михаил Анатольевич

Чернов Михаил Анатольевич
Руководитель офиса
26 ответов
Добрый день.
Покупаем новострой, в офисе продаж нам сказали, что регистрировать ДДУ через агентов (за достаточно высокую цену)- это обязательное условие от девелопера. Подскажите, пожалуйста, разве это законно? Как минимум это нарушение закона о защите прав потребителя.
И если это незаконно, то как с этим бороться?
Спасибо.
Показать ответ Скрыть ответ
Добрый день, Инга!
Совершенно верно, это не законно.
В том случае если обязанность по гос. регистрации ДДУ возложена на дольщика самим договором, то бороться с этим можно двумя способами:
1-й менее вероятный - обратиться к застройщику с письмом в котором предложить исключить нарушающий Ваши права и обязанности пункт, а в случае отказа отказа обратиться в суд с требованием о заключении ДДУ на условиях не противоречащих закону, так как договор публичный;
2-й наиболее вероятный - заключить ДДУ, оплатить государственную регистрацию. а потом в судебном порядке взыскать денежные средства, уплаченные за регистрацию в качестве убытков.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 180 недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Если же, обязанность оплатить регистрацию ДДУ прописывается в договоре между агентом и дольщиком или отдельном договоре между застройщиком и дольщиком, то сначала необходимо направить Застройщику письмо о заключении ДДУ напрямую с застройщиком без участия агента, а в случае если будет получен отказ или заявления оставлено без внимания обращаться в суд с заявлением об обязании застройщика заключить с Вами ДДУ соответствующий требованиям действующего закона, так как договор публичный.
Спасибо, что обратились к нам! Если у Вас остались вопросы, задавайте, с удовольствием ответим на них.
Ипотека на новостройку. Собственность не оформлена. Договор ДДУ – по ½ доли на меня и гражданскую супругу. В кредитном договоре значимся созаемщиками. Хотим переоформить ее долю на меня. Она не против, так как плачу за все я один, она не работает. Как это сделать пошагово? И может ли застройщик чинить препятствия, требовать денег или еще что-то?
Показать ответ Скрыть ответ
Добрый день, Ирина!
В вопросе есть две неточности, которые не позволяют безошибочно на него ответить. Предлагаю исходить из следующего.

Во-первых, скорее всего, под гражданскими супругами понимается сожительство, так как «гражданский брак» – это брак, зарегистрированный в установленном порядке (хотя данный термин все чаще применяется в разговорной речи для обозначения именно сожительства).

Во-вторых, под ипотекой на новостройку, видимо, подразумевается, что между сожителями и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с оплатой за счет кредитных средств.

С учетом указанных оговорок порядок действий таков.

Отчуждение доли возможно путем совершения сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. ДДУ оплачен за счет кредитных средств, и права на долю по ДДУ находятся в залоге у банка. Поэтому для начала нужно уточнить в банке, что нужно для того, чтобы получить его согласие на совершение сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. Скорее всего, понадобится внести изменения в кредитный договор или подписать к нему дополнительное соглашение.
После получения согласия банка нужно подписать соглашение об уступке прав требования ½ доли от супруги супругу. Для государственной регистрации соглашения нужно подготовить комплект документов: заявление, соглашение об уступке, квитанцию об оплате государственной пошлины, согласие банка. Указанный пакет документов нужно подать на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (ФРС) или Многофункциональный центр (МФЦ).
Чаще всего в ДДУ застройщик указывает, что сделки с правами требования по ДДУ должны с ним согласовываться или осуществляется застройщиком за плату. Например, под предлогом оказания каких-либо услуг в связи с заключением договора уступки. При этом по закону получать согласие не обязательно и отсутствие такого согласия не влияет на действительность сделки. Кроме того, застройщик не вправе навязывать свои услуги.
Срок регистрации ДДУ
Показать ответ Скрыть ответ
Добрый день!
Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.
Спасибо, что обратились к нам! Если у Вас остались вопросы, задавайте, с удовольствием ответим на них.
Что лучше купить – новостройку или вторичку? В чем преимущество покупки квартиры в новостройке по сравнению со вторичным жильем?
Показать ответ Скрыть ответ
Добрый день!
Первое преимущество новостройки – это цена квартиры, которая в период строительства дома всегда ниже цены аналогичной площади в построенном и оформленном в собственность доме. То есть аналогичное по площади и качеству жилье на вторичке всегда будет стоить значительно дороже.
Второе преимущество новостройки – это полное отсутствие «истории квартиры», т.е. она в юридическом смысле – «девственно чистая».
Речь идет об отсутствии прав собственности и прав пользования на квартиру – т.е. отсутствие того множества рисков, которые на вторичном рынке приводят к судебным спорам, признанию сделок купли-продажи квартир недействительными, или ограничению прав новых владельцев квартиры – Покупателей (например, кому-либо из прежних владельцев возвращается доля в квартире, или признается их право пользования проданной квартирой).
При покупке квартиры на первичном рынке, все это множество рисков, связанных с правами прежних владельцев, исключено! Покупателю новостройки не нужно поднимать правовую историю квартиры, не нужно выяснять, кто, когда и на каком основании владел ей раньше. Застройщик здесь передает Покупателю право собственности в первые руки (отсюда и название – «первичный рынок»). Такое преимущество «первички» не может не привлекать. И оно привлекает!
Справедливости ради следует заметить, что явное преимущество покупки квартиры на «вторичке» это то, что там право собственности на квартиру Покупатель получает сразу, по факту сделки и оплаты квартиры. В отличие от первичного рынка, где Покупателю приходится ждать месяцы, а то и годы до получения в собственность купленной квартиры.
А единственный серьезный риск покупки новостройки – это возможность затягивания сроков строительства, вплоть до полной остановки стройки. Чтобы не потерять на этом деньги, покупатели снижают риск тремя способами:
квартиру в новостройке покупают только по Договору долевого участия (ДДУ);
при выборе строительного проекта тщательно изучают надежность и устойчивость компании-застройщика;
используют существующие механизмы защиты инвестиций в строительство – эскроу-счета при расчетах с Застройщиком, или компенсационный фонд долевого строительства.
Ключевой закон, регламентирующий покупку квартиры в новостройке – ФЗ-214 – регулярно дополняется и совершенствуется законодателями (основные положения этого закона – см. по ссылке). А суть этих поправок сводится к тому, чтобы снизить риск граждан, решивших вложиться в долевое строительство, и стимулировать их покупать именно новое жилье в строящихся домах-новостройках.
Мы покупали квартиру с мужем в равных долях – по ½. Появились дети, мы получили сертификат на маткапитал. Сейчас мы разводимся. Могу ли я частично выкупить долю мужа маткапиталом плюс взять кредит, чтобы остаться в своей квартире вместе с детьми, а бывшего супруга отправить жить отдельно? Остается ли его доля равной ½ после появления детей или она делится на всех членов семьи?
Показать ответ Скрыть ответ
Добрый день!
Выкупить долю можно, но без использования материнского капитала. Если Вы планируете его использовать, то в договоре купли-продажи будут участвовать дети, а такая сделка между близкими родственниками невозможна (37 ст. ГК). Ваш бывший муж – не муж, но детям он по-прежнему отец. Вы можете оформить его долю на третье лицо, а уже потом использовать материнский капитал для покупки.
После развода дети не могут претендовать на ½ долю отца. Его доля так же, как и Ваша, являются имуществом, нажитом в браке, и, соответственно, в ½ от каждой ½-й и так принадлежит второму супругу. И так до бесконечности.
Для упрощения всей этой ситуации можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, доли станут индивидуальной собственностью, и тогда уже можно решать, что с ними делать.
Здравствуйте! Для приватизации квартиры мне необходимо заказать выписку из реестра муниципального имущества г. Омска. В каком учреждении я ее могу заказать?
Показать ответ Скрыть ответ
Здравствуйте, Игорь! Данные документ Вы можете заказать в "службе одного окна", расположенной по адресу: г. Омск, ул. Гагарина, д. 32, корп. 1. По всем юридическим вопросам Вы можете обратиться за консультацией в юридический отдел Компании, записавшись по телефону : 8 908 806 75 46, или подойти по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, дом 37.